Bestandsschutz in Bonn: Werkstatt wird Wohnloft

Passt die neue Nutzung nicht zum Bebauungsplan? Der Bestandsschutz ermöglicht Umbau und Umnutzung trotzdem – wenn man fünf Punkte beachtet.

Der Standort: Die Altstadt von Bonn-Duisdorf

Der Ortskern von Bonn-Duisdorf ist historisch gewachsen. Charakteristisch sind grenzständige, mehrfach an- und umgebaute Wohngebäude auf schmalen Parzellen. Es finden sich viele Beispiele für eine starke Verdichtung in der Grundstückstiefe, sodass relativ enge Höfe und Gärten entstehen, die von Nachbargebäuden gefasst werden.

Moderne Ziele des Städtebaus – Licht, Luft und Sonne – sowie brandschutztechnische Anforderungen werden auf diese Weise häufig verfehlt. Andererseits entstehen durch kleinteilige Bebauung oft besondere architektonische Qualitäten. Man denke beispielsweise an die engen Gassen vieler südeuropäischer Städte.

Der Bebauungsplan

In diesem Fall hat die Stadt Bonn bereits im Jahr 1982 einen Bebauungsplan aufgestellt, der einerseits einen Teil des gebauten Bestands sichert und andererseits eine allzu große Bebauungstiefe verhindert. Als geeignetes Instrument der Bauleitplanung wurde eine sogenannte Baugrenze verwendet. Dabei handelt sich (meistens) um eine Linie im Bebauungsplan, die vorgibt, bis wie weit gebaut werden darf - aber nicht gebaut werden muss. Alternativ lässt sich eine zulässige Bebauungstiefe textlich festsetzen.

Die Auswirkungen des Bebauungsplans

Nun kann es – wie in diesem Fall – vorkommen, dass sich bereits errichtete Gebäude oder deren Teile jenseits der Baugrenze befinden. Falls sie legal errichtet worden sind, genießen sie Bestandsschutz, der sich letztlich aus Artikel 14 des Grundgesetzes (»Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet.«) ableitet. Zwar können in der Abwägung höherrangige Schutzgüter den Bestandsschutz einschränken, zum Beispiel, wenn zum Schutz von Leib und Leben brandschutztechnische Ertüchtigungen gefordert werden, doch kann das Bestandsobjekt in aller Regel dauerhaft erhalten werden.

Fünf Tipps zum Umgang mit bestandsgeschützen Gebäuden

1. Ruhe bewahren! Tun Sie nichts Unüberlegtes, denn der Bestandsschutz ist ein hohes Gut und in vielen Fällen echtes Geld wert! Infolge materiell und/oder formell illegaler Umnutzungen oder genehmigungspflichtiger Änderungen am Objekt kann der Bestandsschutz vollständig verloren gehen. Und die Schwelle zur Genemigungspflicht liegt niedriger als viele Bauwillige denken.
   Ist der Bestandsschutz erst einmal verloren gegangen ist, bekommen Sie ihn auch nicht mehr so leicht zurück. Was weg ist, ist weg. Gehen Sie dieses Risiko keinesfalls – zumindest nicht unbewusst – ein!
   
   

   

2. Weiter machen! Sie können den Bestandsschutz auch durch Aufgabe der Nutzung – also quasi durch Nichtstun – verlieren. In diesem Fall liegt die Aufgabe der Nutzung einige Jahre zurück. So lange, dass die historisch genehmigte Autowerkstatt nicht mehr genehmigungsfähig wäre. Denn das Objekt befindet sich nun ausweislich des Bebauungsplans in einem Allgemeinen Wohngebiet im Sinne von § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO). Hier sind »sonstige nicht störende Gewerbebetriebe« allenfalls ausnahmweise zulässig. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass durch eine einjährige Nutzungsunterbrechung der Bestandsschutz nicht erlischt, innerhalb von zwei Jahren bleibt er regelmäßig erhalten aber bereits nach zwei Jahren (!) verfällt der Bestandsschutz üblicherweise.

Praxistipp

Es kommt häufig vor, dass etwa im Zuge eines Veräußerungsgeschäfts genehmigungspflichtige Änderungen oder Nutzungsänderungen an einem Objekt bekannt werden. In diesem Fall prüfen wir gerne, ob die Tatbestände materiell legal sind (also nachträglich formell legalisiert werden können) und unterstützen Sie bei dem nachträglichen Genehmigungsverfahren. In der Regel werden wir vom Veräußerer beauftragt, da der Käufer (und dessen Bank) ungerne in (Teil-)Schwarzbauten investieren. Bisher haben wir immer eine Lösung gefunden. Sprechen Sie uns gerne an!Stefan Unnewehr 0341 99579-100

3. Freundlich sein! Pflegen Sie ein gutes Verhältnis zu Ihren Nachbarn - nicht nur aus strategischen Gründen. Es wird der Tag kommen, an dem Sie auf Hilfe angewiesen sein werden. Bei diesem Projekt hat die Genehmigungsbehörde die Zustimmung einer Nachbarin gefordert, die zugestimmt hat. Die Zustimmung lässt sich bisweilen umgehen - beschleunigend wirkt das jedoch nicht.
4. Hilfe holen! Informieren Sie sich gut – beispielsweise bei einem Architekten Ihres Vertrauens oder – in schwierig gelagerten Fällen - bei einer auf öffentliches Baurecht spezialisierten Anwaltskanzlei.
5. Ermessensspielraum nutzen! Wenn sie die vier Punkte beachtet haben, sind sie für ein Gespräch mit einem zuständigen Vertreter der Genehmigungsbehörde gut gerüstet. Vereinbaren Sie einen persönlichen Termin und stellen Sie Ihr Projekt ruhig und sachlich vor. Häufig versuchen die Fallmanager, ihr Anliegen wohlwollend zu begleiten und geben Ihnen weitere, wertvolle Ratschläge. Denn sie wissen auch: wenn Sie nichts falsch gemacht haben, wird die Behörde wenig Möglichkeiten haben, eine Beseitigung des Objekts fordern zu können. Im Zweifel bleibt es einfach ungenutzt stehen. Instandsetzungsarbeiten sind genehmigungsfrei möglich und niemandem ist geholfen. Insofern ist den Behörden tendenziell daran gelegen, dasss ein Objekt unter Abwägung der nachbarlichen Interessen in eine legalen Zustand überführt wird. So hat die Behörde auch die Kontrolle über Themen des Brandschutzes und der Standsicherheit – was letztlich hochrangigen Schutzgütern entgegen kommt.







Projektdaten

Architekt LPh 1-4: Unnewehr Packbauer Architekten, Leipzig
Bauherr: privat
Fertigstellung: 2020
Standort: Bonn-Duisdorf